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天啊！我智慧之选酒店又不是为了赔钱

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2017-06-15 10:48:12　来源: 神州加盟网　有2205人参与

吉楚酒店

经营范围：酒店管理、企业形象策划、日用品、酒店
门店数量：100家
单店投资额：20~50万

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　　近来看到有不少网友就酒店智慧之选显露困惑, 提出的问题也五花八门；其中，常看到的一类问题大概是“我太不了解酒店行业，但想智慧之选做这一块，该做些什么准备？”

　　1. 你了解当前酒店行业发展趋势吗？

　　全国三、四星酒店自2006年以来呈现年增长幅度逐渐下滑的态势，分别于2008、2011、2012、2014、2016年出现负增长的情况。三、四星级酒店市场之所以出现这种现象，除受到来自经济型酒店的冲击，还有类似于吉楚连锁酒店这样中端连锁酒店的迅速扩张和不断增长，也是其受到影响的重要原因。

　　2.酒店智慧之选经营如何？

　　中端品牌酒店智慧之选经营周期一般4-5年。吉楚连锁酒店实现目标周期

　　一般在3年左右，按月回收,内部经营率在30%-35%之间，高于普遍的民间金融实现目标率，而则远小于民间金融。高端档次酒店大多是新建物业，智慧之选经营周期在15年左右，内部经营率正常锁定在3％。

　　3. 结合智慧之选预算，你想做怎样的产品？

　　吉楚连锁酒店通常按每间房改造装修成本预估智慧之选费用；有档次酒店多为新建物业，因此通常按单方造价来预估智慧之选费用。

　　4. 你有合适的物业吗？

　　产权性质：无论这个物业是你购置自持的，还是租赁来的，物业性质得符合做酒店的要求。通常，产权性质分商业、住宅、工业和综合。只有商业性质和综合类里面的商业性质可以作为酒店经营。（这一点，一定要注意，不然如果花钱装修好了，办不出消防证、营业执照，酒店就无法合法运营，钱就白投啦！）如果物业是租赁来的，还要注意租赁限定应至少在8年以上（为了确保智慧之选经营利益很大化）。

　　物业面积多大：如果你决定自行运营管理，则几乎没有面积限制。只要后期的财务测算还算理想，几间房的客栈、民宿开起来也是没问题的；如果你智慧之选的酒店项目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于规模效应，经济品牌体量要求的浮动区间是2500-8000平米，中有档次品牌3000-15000平米，5星档次的体量可超过15000平米。而加盟吉楚连锁酒店面积达到1200-2500平米，出房率在40间以上。

　　其它硬件要求：如果项目是要加盟酒店品牌，物业条件方面可能还会有一些别的硬性要求，包括客房暗房数量（如有较多，可否开天井）、独立电梯、大堂面积、公区功能配套、停车等。

　　5. 在这个地段开酒店，能有生意吗？

　　客源消费水平及临近度：物业所在的城市能级、商圈是否发展成熟、周边写字楼数量、大学城高校级别及数量、距离主要交通枢纽和主要景点的车程、购物娱乐消费是否方便等，这些因素都决定着你的酒店档次定位，以及是否能吸引足够客源入住。

　　之所以关注商圈以及物业距离写字楼、景点、主要交通枢纽、购物场所的车程，是因为酒店客源无非分成4大类：

　　客源消费特征决定了现有条件下物业对这些客源的吸附力。

　　同区域现有竞争对手实现的房价和出租率水平：市场情况一定程度反映了市场承载力，而你的产品与潜在竞争对手的差异化程度更决定了你的产品未来定价和出租率预测。

　　管理团队经验是否丰富：连锁酒店的运营团队相较单体酒店的运营团队更加稳定，也有更完善的管理培训体系，比如吉楚连锁酒店，有着统一的品牌形象管理；统一的市场营销体系；统一的运营管理标准；统一的会员体系资源共享；统一的物资配送降低成本。对运营成果有着有力的扶持。

　　6. 如果选择品牌加盟，我该关注什么？

　　重点还是要看项目的回收期、智慧之选经营率以及现金流。

　　当物业各项条件（面积、租金、免租期等）确定时，做经济品牌好还是中端品牌好，可以把各项运营条件都带入，用经济酒店的财务模型和中端酒店的财务模型结果做对比。有时，中端品牌实现的智慧之选经营期比经济品牌实现的智慧之选经营年限短，时间差距在1年以内；有时会反过来，但不能否认，中端品牌财务模型下算出的累计现金流会是2.5-3倍。具体情况还需具体分析，但这个规律在1-3线城市尤为明显。在预算许可和对意向品牌认同的前提下，各品牌的特许费、管理费、装修费用也是你决策的重要依据。